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RINNOVABILI & FISCO
Interventi di risparmio energetico in edifici oggetto o meno di ampliamento:
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la detrazione del 55% non spetta in caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento dell’edificio, essendo considerato «nuova costruzione»; diversamente, in caso di ristrutturazione senza demolizione e ampliamento, la suddetta detrazione compete solo per le spese relative alla parte esistente, rimanendo comunque esclusi gli interventi di riqualificazione globale dell’edificio. |
DIRITTO DI SUPERFICIE: GUIDA FISCALE
Visto su: www.tasse-fisco.com del 15.1.2010 La cessione e la vendita a terzi del diritto di superficie può trarre in inganno a seconda della tipologia di soggetti coinvolti nella cessione, oggetto della cessione e periodo di possesso presentarsi quindi analizziamo i vari casi singolarmente con una facile guida fiscale ed un vademecum pratico. In primis il diritto di superficie è un diritto reale di godimento disciplinato dall’articolo 952 del codice civile ed è un diritto di fare e di mantenere una costruzione al di sopra o al di sotto del suolo di proprietà altrui. Solitamente si assiste alla costituzione alla cessione di un diritto dai 20 o 30 anni. Inoltre dobbiamo considerare che la costituzione di un diritto reale di godimento è considerato come una cessione della proprietà e come tale andrà considerata (cfr RM112 del 2009). Come si calcola la plusvalenza del diritto di superficie La plusvalenza derivante dalla cessione del diritto di superficie si calcola come differenza tra il corrispettivo o prezzo pattuito dalle parti all’interno del contratto di cessione ed costo non ammortizzato del bene (nel caso di società di capitali) o il prezzo originariamente sostenuto dal proprietario: tuttavia non essendo possibile rintracciare sempre un costo storico perché il diritto nasce al momento della sua costituzione si potrà considerare come plusvalenza l’intero prezzo. Abbiamo già affrontato il trattamento fiscale della cessione del diritto di superficie su un terreno agricolo da parte di una persona fisica a una società di produzione di energia molto spesso fotovoltaica o eolica, vendita del diritto che sta caratterizzando questi ultimi due anni in cui il settore delle energie rinnovabili ha conosciuto una rilevante espansione. Ai fini delle tasse per una persona fisica l’art. 9, comma 5, del Tuir, ci impone di considerare la cessione di un diritto reale di superficie a titolo oneroso come una normale cessione ad effetti reali al pari della compravendita di un immobile in quanto comporta la costituzione o il trasferimento di un diritto reali di godimento derivante dall’assunzione di obblighi di permettere di cui alla lett. l) dell’art. 67. Il diritto di superficie è un diritto reale e, pertanto in caso di cessione da parte di un soggetto persona fisica corrispettivo costituisce reddito diverso ex art. 67, comma 1,lettera b), del Tuir, qualora si tratti di area fabbricabile. Se si tratta di cessione di terreno agricolo posseduto da più di cinque anni da parte di persona fisica opera l’esimente temporale di non imponibilità della plusvalenza e con essa anche eventuali canoni annuali anche se il terreno è entrato nella disponibilità per successione. In fattispecie diverse la cessione del diritto di superficie soggetta tassazione ex art. 67 del tuir e rientra tra i redditi diversi tassati secondo gli scaglioni reddituali. Guida fiscale alle imposte derivanti dalla cessione Come abbiamo detto il reddito da tassare ai fini delle imposte che sarà tassato sarà calcolato tra la differenza tra il costo, rivalutato e maggiorato delle spese direttamente imputabili ed indirettamente imputabili e il prezzo di vendita o di cessione stabilito tra le parti). In questo caso la cessione del diritto di superficie che insiste su un terreno agricolo non sconta nessuna tassazione a patto che siano trascorsi almeno cinque anni dall’acquisto, altrimenti si intenderebbe una cessione speculativa e sarebbe comunque tassabile anche se in diversi modi. Ovviamente il tutto con riferimento alla quota percentuale del valore stesso dichiarata ai fini delle imposte indirette (50% o 70% o altra percentuale valida). Quanto alla determinazione dell’imponibile, sempre in funzione del disposto dell’art. 9 del Tuir, si renderanno applicabili le stesse modalità stabilite per le cessioni dei terreni. Ricordiamoci che si deve tassare solo la differenza e non l’intero importo in quanto bisogna considerare letteralmente la norma definita dall’art. 67, comma 1,lettera b), del Tuir anche se come abbimao detto rinvenire un costo strorico di un terrneo nela maggior parte dei casi non è possibile e quindi la plusvalenza sarà pari all’intero corrispettivo pattuito. Ma come quantificare il costo iniziale del diritto di superficie del terreno ed il trattamento fiscale. Dobbiamo considerare due variabili: - caratteristica del terreno se agricolo o edificabile - da quando abbiamo la proprietà del diritto di superficie del terreno (se inferiore o superiore a 5 anni). In caso di terreni a aree fabbricabili applichiamo l’art. 67, comma 1, lettera b), del Tuir, mentre se abbiamo un terreno agricolo dobbiamo distinguere se lo abbiamo da più di cinque anni o meno di cinque anni. Se lo abbiamo da meno di cinque anni applichiamo l’art. 67, comma 1, lettera b), del Tuir mentre se lo abbiamo da più di cinque anni non scontiamo alcuna tassazione. Ritengo sia un trattamento fiscale piuttosto cautelativo da applicare in sede di tassazione della cessione del diritto di superficie di un terreno per la costruzione di impianti fotovoltaici e eolici o altre energie rinnovabili. Se proprio vogliamo essere al riparo da qualsiasi accertamento allora applichiamo l’art. 67 e tassiamo comunque come reddito diverso, ma sempre e solo la differenza. Irpef ed Ires Tuttavia nel caso di imprenditori agricoli individuali il corrispettivo percepito può essere qualificato come reddito fondiario, in quanto la plusvalenza realizzata deve considerarsi come un reddito diverso, anche se nell’art. 67, comma 1 lett.B) si parla solo di immobili acquistato da meno di 5 anni. Da più di cinque anni opererebbe la condizione esimente temporale che permetterebbe all’imprenditore agricolo individuale di non tassare i propri redditi. Se il terreno è soggetto ad utilizzazione edificatoria invece ci troveremo di fronte allo stesso trattamento che si ha nel caso dei fabbricato ed il corrispettivo ricevuto sarebbe interamente tassabile. Anche nel caso in cui sia concessa l’autorizzazione a costruire l’impianto,ciò non equivale al permesso di costruire e come tale il trattamento fiscale e la disciplina tributaria applicabile resta quella del terreno agricolo. Imposta di registro Ai fini della quantificazione dell’imposta di registro nell’atto di cessione del diritto di superficie da parte di persona fisica vi consigliamo di indicare un prezzo di cessione o corrispettivo almeno pari al 50% del valore del terreno. In caso di cessione di un terreno agricolo ricordiamo che l’aliquota stabilita per i terreni agricoli è del 18%). Ai fini della aliquota proporzionale dell’imposta di registro da applicare questa è pari al 15% del valore dell’atto. Infatti la cessione del diritto di superficie di un terreno agricolo classificato nella zona E del piano regolatore è una operazione fuori campo Iva ex art. 2, comma 3, lettera a) del DPR 633 del 1972 e soggetta ad aliquota proporzionale del 15% e le imposte ipotecarie a catastali nella misura del complessiva del 3%. L’imposta comunale sugli immobili (ICI) in caso di cessione del diritto di superficie su un terreno è a carico del titolare del diritto reale di godimento, ex art. 58 al D.Lgs. 15 dicembre 1997, n. 446. Trattamento contabile del costo speso dall’acquirente Il soggetto titolare di partita Iva che acquista il diritto e sostiene il costo inserirà il prezzo tra le immobilizzazioni immateriali, precisamente nella voce B.I.7) anche se non è raro riscontrare il caso di corresponsione del prezzo di acquisto a rate, ipotesi che permetterebbe di inserire il costo sostenuto direttamente a conto economico tra i costi per servizi, precisamente alla voce alla voce B.8). Vi consiglio comunque sempre di pattuire all’interno del contratto che la rimozione dell’impianto sarà ad opera dell’acquirente. Diritti e Doveri del superficiario La natura del diritto di superficie è cosa assai diversa dalla piena titolarità del bene in quanto il primo si sostanzia in un diritto di uso e abitazione e quindi il diritto di servirsi e abitare l’appartamento limitatamente ai bisogni del titolare del diritto e della sua famiglia (inteso come nucleo familiare); il diritto di superficie è un diritto reale di abitazione sull’immobile e pertanto può essere ceduto ma non esiste un potere di disporre totalmente dell’appartamento: infatti il titolare del diritto di superficie non potrà né cedere l’immobile né concederlo in affitto o locazione (cfr. art. 1021, 1022, 1024, 1025 e 1026 del Codice Civile). Il titolare del diritto di superficie inoltre avrà l’onere di conservare il bene con la dovuta diligenza attraverso il sostenimento delle spese di gestione. |
CESSIONE DI DIRITTO SUPERFICIE: FISCALITA'
Cessione del diritto di superficie di terreno agricolo da parte di una persona fisica entro i cinque anni dall’acquisto Nel caso di cessione del diritto di superficie di un terreno agricolo da parte di una persona fisica i proventi percepiti dal singolo dovranno essere dichiarati nel rigo L6 in quanto è classificabile come un reddito diverso disciplinato dall’art 67, comma 1, lettera b), del Testo unico delle imposte sui redditi e sempreché tale cessione avvenga prima dei 5 anni dalla precedente acquisizione del terreno e del diritto di proprietà sullo stesso. In realtà non si parla di reddito o di provento ma di plusvalenza realizzata sulla cessione del diritto di superficie a fronte di corrispettivo. La costituzione del diritto di superficie ha lo stesso trattamento fiscale della cessione di un diritto reale di godimento e pertanto si può assimilare fiscalmente al pari di una cessione di una casa e come tale rientra nell’ambito di applicazione dell’art. 67 e dell’art. 9, comma 5 del tuir. Utile domandarsi se la costruzione dell’impianti determina una ulteriore riqualificazione in quanto il trattamento fiscale cambierebbe e lo vediamo tra poco. Cessione del diritto di superficie di terreno agricolo da parte di una persona fisica Nel caso di terreno posseduto da più di 5 anni la cessione del diritto di superficie al pari di una vera e propria cessione non determina plusvalenze imponibile e non dovranno pertanto dichiararsi redditi nella dichiarazione posseduto per un periodo superiore a cinque anni, non comporta il realizzo di una plusvalenza imponibile. In caso di cessione entro i 5 anni la plusvalenza va a formare il reddito secondo quanto scritto nel precedente articolo essendo sempre un reddito diverso ma stavolta sottoposto a tassazione secondo gli scaglioni di reddito. Nel caso di importo corrisposto annualmente si dichiarerà solamente la parte percepita ogni anno. Cessione del diritto di superficie di terreni soggetti ad utilizzazione edificatoria In questo caso la plusvalenza derivante dalla cessione è soggetta a tassazione secondo quanto definito dall’art. 68 del Tuir ed indipendentemente dal periodo di possesso in quanto non operano le condizioni esimenti del periodo di possesso, purtroppo per intenderci nell’articolo sono inserite quelle tre paroline “in ogni caso” valide solo per i terreni soggetti ad utilizzazione edificatoria ed andrà a formare il reddito imponibile da inserire nella dichiarazione dei redditi. Questo vale anche per le cessioni a società fotovoltaiche. |
IMPRENDITORI AGRICOLI e fotovoltaico: trattamento fiscale
In questo articolo esaminiamo brevemente il trattamento fiscale della produzione elettrica con fonti fotovoltaiche da parte di società e imprenditori agricoli. Questi casi si stanno moltiplicando in questi anni a causa dell’incremento dei costi dell’energia elettrica e alla disponibilità di nuove tecnologie, facendo progredire la differenziazione delle fonti energetiche verso uno sviluppo ecosostenibile. Ambito oggettivo L’art.1 del D.Lgs. 387/03 definisce quali fonti energetiche rinnovabili quelle eolica, solare, geotermica, da moto ondoso, maremotrice, idraulica, biomasse, gas di discarica, gas residuati dai processi di depurazione e biogas; il successivo art.2 c.1 lett. c) definisce l’energia prodotta da fonti fotovoltaiche quale fonte rinnovabile non programmabile. L’art.2 D.M. del 19/02/2007 definisce invece quale impianto o sistema solare fotovoltaico “un impianto di produzione di energia elettrica mediante conversione diretta della radiazione solare, tramite l’effetto fotovoltaico; esso è composto principalmente da un insieme di moduli fotovoltaici …, uno o più gruppi di conversione della corrente continua in corrente alternata ed altri componenti elettrici minori”. Ambito soggettivo Si definisce imprenditore agricolo colui che esercita una delle seguenti attività e le attività loro connesse:
Sono sempre considerate attività connesse le attività dirette alla manipolazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione e valorizzazione di prodotti ottenuti prevalentemente dalle attività agricole principali, effettuate da imprenditori agricoli e le prestazioni di servizi rese dagli imprenditori agricoli attraverso l’utilizzo prevalente delle attrezzature o delle risorse dell’impresa, utilizzate ordinariamente nelle attività principali. Con la Circolare 32/2009, l’Agenzia delle Entrate, in riferimento agli impianti fotovoltaici, stabilisce che si considerano produttivi di reddito agrario i primi 200 Kw di potenza prodotti, alla condizione che il proprietario sia un imprenditore agricolo, in quanto l’attività è considerata attività connessa. Per la parte eccedente i 200 Kw, l’Agenzia dispone che si avrà produzione di reddito agrario rispettando uno dei seguenti requisiti:
Pertanto, la produzione e cessione di energia fotovoltaica è tassata come reddito agrario sia per i primi 200 Kw sia per la parte eccedente, purché si tratti di imprenditore agricolo o di società agricola di cui al D.Lgs. 99/04 e nel rispetto dei punti a, b e c. Nel caso in cui uno dei tre requisiti sopra descritti non sia rispettato e vi sia il superamento della soglia di produzione dei 200 Kw, si verifica che:
Ai fini IRAP, i redditi prodotti ordinariamente scontano l’aliquota del 1,9% in caso di attività connessa; scontano invece l’aliquota del 3,9% in caso di superamento del limite dei 200 Kw con conseguente produzione di reddito d’impresa. Ai fini IVA, la produzione di energia da impianti fotovoltaici non rientra tra quelle soggette al regime agricolo di cui all’art. 34 del DPR 633/72, in quanto l’energia non è inclusa nella Tabella A, parte I allegata al DPR 633/72. Pertanto sarà applicata l’IVA ordinaria del 20%; per le cessioni di energia per usi domestici, di imprese estrattive, agricole e manifatturiere l’IVA scende al 10%. Per la cessione di energia fotovoltaica, l’imprenditore agricolo dovrà tenere contabilità IVA separata, ai sensi dell’art. 36 del DPR 633/72. Gli incentivi applicabili, alternativi tra loro, sono:
Visto su > www.fisco7.i |
Fotovoltaico: Agenzia delle Entrate e del Territorio si dividono sulla natura del bene
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